阳燕燕与北京天地神通房地产经纪有限公司、唐好红等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
· 日期： 2017-06-26
· 法院： 北京市怀柔区人民法院
· 案号：（2017）京0116民初3220号
原告:阳燕燕，女，1984年3月13日出生，居民，住北京市怀柔区。
委托诉讼代理人:杨武成，北京市盈科律师事务所律师。
被告:高雨青，女，1955年4月16日出生，住北京市怀柔区。
被告:唐好红，女，1981年11月11日出生，居民，住北京市房山区。
二被告委托诉讼代理人:王越洋，北京市环亚律师事务所律师。
被告:唐好明，女，1975年2月16日出生，居民，住北京市西城区。
被告:北京天地神通房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区南大街2号-1至2层2-3、2-4。
法定代表人:孙雪艳，总经理。
委托诉讼代理人:薛磊，男，1981年10月31日出生，居民，该公司工作人员，住该公司宿舍。
原告阳燕燕与被告高雨青、唐好红、唐好明、北京天地神通房地产经纪有限公司（以下简称天地神通经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。
原告阳燕燕及其委托诉讼代理人杨武成，与被告高雨青、唐好红的委托诉讼代理人王越洋、被告唐好明、被告天地神通经纪公司委托诉讼代理人薛磊到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
阳燕燕向本院提出诉讼请求:1．判令被告高雨青、唐好红、唐好明继续履行与原告于2017年2月6日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，协助原告办理位于北京市怀柔区××室房屋产权变更手续；2．判令被告天地神通经纪公司按照原被告于2017年2月6日签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议、居间服务合同及补充协议约定履行居间义务，协助双方完成交易；3．诉讼费由被告负担。
事实和理由:高雨青系唐好红、唐好明之母；涉案房屋登记在高雨青之夫唐杰（已故）名下。
2017年2月6日，经天地神通经纪公司居间，唐好明和唐好红在天地神通经纪公司处与原告签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，高雨青也认可此事。
原告此次换房是为便于孩子上学和自己上班，在上述合同签订当日，原告又与他人签订了房屋买卖合同，将自己的唯一住房卖给他人。
现原告依照合同约定已经支付了相关款项，但由于房价上涨较快，三被告反悔，坚决不履行合同，致使原告陷入无房可住的境地。
唐好明辩称，第一，涉案合同系由唐好明与原告签订的，当时高雨青和唐好红并不知情，事后亦不同意继续履行合同；第二，合同签订时，唐好明已明确告知天地神通经纪公司她没有高雨青和唐好红的委托授权。
在此情况下，天地神通经纪公司和原告仍要求唐好明签订涉案合同，存在过错；第三，涉案房屋价格明显低于市场价格，显失公平。
原告向天地神通经纪公司交纳了定金，并没有交给唐好明。
2017年2月21日，唐好明就通知原告和天地神通经纪公司不再履行合同。
因此，不同意原告的诉讼请求。
高雨青、唐好红辩称，第一，涉案合同签订主体错误，出卖人载明是唐杰，但唐杰当时已经去世，该合同实际是唐好明以唐杰的名义签订。
因此，涉案合同主体实际是原告和唐好明；第二，唐杰去世后，涉案房屋尚未继承分割，仍属于高雨青、唐好红、唐好明的共有财产。
合同签订时，唐好明并未取得高雨青、唐好红的授权，属无权处分；第三，涉案房屋价格严重低于市场价格，显失公平。
因此，不同意原告的诉讼请求。
天地神通经纪公司辩称，合同签订时，唐好明虽未提供高雨青、唐好红的书面授权，但其声称涉诉房屋继承的有关手续正在办理，且唐好红当时也在合同签订现场。
合同签订后次日，本公司工作人员通过电话就该合同与高雨青进行了确定。
总之，本公司同意依约定继续履行合同。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:唐好红、唐好明系高雨青与唐杰（已故）所生子女。
位于北京市怀柔区××房屋系由高雨青、唐杰于2008年5月22日购买，房屋所有权登记在唐杰名下。
唐杰于2015年1月1日去世，涉案房屋至今尚未继承分割。
2017年2月6日，阳燕燕与唐好明经天地神通经纪公司居间下签订了“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”及“补充协议”。
该合同约定，阳燕燕以230万元的价格购买涉案房屋，建筑面积为90.81平方米。
补充协议第三条对付款方式一节约定（摘录），合同签订当日，阳燕燕需向唐好明支付购房定金10万元，唐好明同意将该定金由天地神通经纪公司暂时保管并同意阳燕燕以公积金贷款的方式支付购房款。
合同约定公积金初审时间为网签后以公积金预约时间为准，房屋产权变更登记时间为公积金审批通过后二十个工作日内。
阳燕燕于产权变更三日内将30万元存入建委指定的资金监管账户内；于产权变更当日将设备设施款70万元支付给唐好明。
该合同第十条对办理产权过户一节约定，双方同意自本合同签订之日起200日内，共同向房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。
该合同签订当日，阳燕燕与天地神通经纪公司签订了“居间服务合同”及“补充协议”，向天地神通经纪公司交付了定金10万元。
在合同履行过程中，唐好明以其签订合同时未取得高雨青与唐好红的授权，且高雨青与唐好红亦不同意履行合同为由，向天地神通经纪公司、阳燕燕明确表示不再继续履行合同。
庭审中，本院就阳燕燕与唐好明所签“补充协议”中约定“阳燕燕于产权变更三日内将30万元存入建委指定的资金监管账户内”一节，双方均认可真实意思是指在“产权变更前三日内”。
阳燕燕除对方无争议的证据外，还提供了以下证据材料:1、天地神通经纪公司工作人员与高雨青于2017年2月7日的电话录音，内容“天地神通经纪公司工作人员问高雨青:昨天您女儿唐好明在中介这儿跟买房人阳燕燕签署了房屋买卖合同，因为唐杰先生去世了，这房要继承到您的名下，由唐好明代您签署的房屋买卖和居间合同您都认可吧？高雨青答:是，认可”。
拟证明高雨青同意出售涉案房屋；2、天地神通经纪公司工作人员与唐好明分别于2017年2月23日及28日的电话录音，内容“唐好明向天地神通经纪公司工作人员明确表示不再履行该合同”，拟证明唐好明所述其于2017年2月21日提出解除合同的事实不属实，且有意拖延不解决此事，其行为已构成违约，以及房价一直上涨，给阳燕燕造成了损失；3、视听资料（来源于天地神通经纪公司，录像时间自2017年2月6日18时许开始，时长约为3小时57分），拟证明唐好明、唐好红一起到天地神通经纪公司，与阳燕燕协商涉案房屋买卖事宜，且天地神通经纪公司当面告知房屋买卖合同约定内容，以及阳燕燕已将其现有房屋出卖给他人；4、阳燕燕之夫高明丰与案外人赵保华经天地神通经纪公司居间下签订的“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”，拟证明阳燕燕已将其唯一住房出卖给他人，现已无房可住。
经质证，唐好明对证据1的真实性认可，但认为高雨青并没有听清天地神通经纪公司工作人员说的话；唐好红、高雨青对证据1的真实性认可，但认为高雨青记性不好，且天地神通经纪公司工作人员并未向高雨青明确房屋金额，正因为高雨青认为房屋售价太低，所以不认可合同。
唐好明、唐好红、高雨青对证据2的真实性认可。
唐好明、唐好红、高雨青对证据3的真实性认可，而唐好红、高雨青均认为唐好红虽在现场，但没有签字确认，而高雨青不在现场。
唐好明对证据4的真实性认可，唐好红、高雨青认为证据4与本案无关。
综上，天地神通经纪公司对上述证据均无异议。
另查，阳燕燕具备在京购房资格；唐杰之父母均已去世。
本院认为，本案争议焦点之一在于涉案房屋买卖合同主体的认定问题；焦点之二在于涉案房屋买卖合同的效力及履行问题。
关于合同主体一节，该合同系由唐好明以唐杰的名义并代高雨青签订的，订立时唐杰已经死亡，其民事权利能力和民事行为能力已经丧失，并非该合同主体。
本案中，高雨青、唐好红、唐好明对涉案房屋原属于高雨青、唐杰夫妻共同财产并无异议，本院予以确认。
唐杰死亡后，房屋所有权在未继承分割前应归高雨青、唐好红、唐好明共同共有。
通过阳燕燕提供的视频资料可以看出，涉案合同签订过程中，唐好红自始至终在场，且天地神通经纪公司工作人员向阳燕燕、唐好明、唐好红当面告知了该合同约定内容及房屋买卖交易流程。
唐好红虽未在合同上签字，但其对合同约定内容知晓，且未提出异议，视为其同意房屋买卖，该合同亦系唐好红的真实意思表示。
另，通过天地神通经纪公司工作人员与高雨青之间的电话录音可以认定，高雨青对涉案合同知晓且明确表示同意，视为其对该合同作出了追认的意思表示。
因此，唐好明、唐好红、高雨青均系涉案房屋买卖合同的主体。
关于合同的效力及履行一节，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
涉案房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。
依法成立并生效的合同，对当事人具有法律约束力。
当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
对于唐好明、唐好红、高雨青辩称涉案房屋价格明显低于市场价格，订立合同显失公平一节，本院认为，依据《最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见》第72条:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。
涉案房屋买卖合同系经双方当事人经平等协商后自愿达成，一方面，唐好明、唐好红、高雨青未提供证据证明“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验”情况的存在；另一方面，即便三人主张合同订立时的房屋市场价格约为每平方米3.5万元的事实属实，而合同价格为每平方米2.53万元，按此推算，也已超过市场交易价的百分之七十，不属于以明显不合理的低价进行转让，并不构成违反公平及等价有偿的原则。
故对上述辩称意见本院难以采纳。
因阳燕燕具备在京购房资格，该合同继续履行并不违反相关限购政策，故阳燕燕要求唐好明、唐好红、高雨青继续履行买卖合同，办理房屋过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。
另，阳燕燕与天地神通经纪公司、唐好明、唐好红、高雨青之间的居间合同与涉案房屋买卖合同虽不属同一法律关系，但因三方各自的权利义务密不可分，为节约司法成本和减少当事人的诉累，本案中一并处理，同理，阳燕燕要求天地神通经纪公司继续履行居间合同的诉讼请求，亦应支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条 、第五十一条 、第五十四条 、第六十条 、第一百零七条 规定，判决如下:
一、唐好明、唐好红、高雨青继续履行与阳燕燕于2017年2月6日签订的“北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）”及“补充协议”，阳燕燕于本判决生效后十日内给付唐好明、唐好红、高雨青房屋首付款100万元；唐好明、唐好红、高雨青在阳燕燕付清上述款项后三日内协助阳燕燕办理位于北京市怀柔区××房屋过户登记手续；
二、北京天地神通房地产经纪有限公司继续履行与阳燕燕、唐好明、唐好红、高雨青于2017年2月6日签订的“居间服务合同”及“补充协议”。
案件受理费18300元，减半收取9150元，由唐好明、唐好红、高雨青负担（本判决生效后十日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员王燕军
二〇一七年六月二十六日
书记员王亚男
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